Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người.
Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.
Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.
Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Theo đánh giá của các chuyên gia Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị, khi quan điểm tái cấu trúc đô thị được thể hiện ngày càng rõ nét và quyết liệt.
Thay vì chỉ dừng lại ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ như trước đây, định hướng mới chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa trắng từng khu vực, xây dựng lại đồng bộ hệ thống hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ dân cư. Điều này tác động tới sự thay đổi trong hành vi lựa chọn nhà ở và chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn.
Đánh giá về tác động của việc tái thiết đô thị tới thị trường bất động sản Hà Nội, VARS IRE cho rằng, điểm đáng chú ý của đề án là quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp, gắn với các khu chức năng nói trên và nhu cầu nhà ở hiện hữu.
Đối với các khu chung cư cũ, phân khúc này có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.
Trong khi đó, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.
Theo đánh giá, tuy nguồn cung tăng trưởng mạnh nhưng khả năng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng.
Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Chất lượng nguồn cung tại khu vực này ngày càng được nâng cao, phần lớn các dự án mới đều phát triển theo mô hình đại đô thị, sở hữu hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.
Về chiến lưọc đầu tư, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh trên diện rộng cùng quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt, các chuyên gia cho rằng chiến lược đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu tiên trung - dài hạn.
Ở khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án có vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định.
Còn tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Tuy nhiên, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.